天天速讯：6方面12条措施！江北新区“16条意见”发布，全面提升商品住宅品质

日前，江北新区官网公开发布关于《江北新区商品住宅类项目设计方案审查补充意见》的通知及解读。

(资料图片仅供参考)

拎重点：

1、江北核心区内的商品住宅建筑立面应以铝板、石材等高品质材料为主，核心区外的商品住宅建筑立面不得采用真石漆、质感涂料等外墙外保温薄抹灰系统。

2、当商品住宅层数不大于18层时，不得采用外廊内天井户型。

3、核心区内的商品住宅单体底层除设置物业用房、养老用房、单元门厅等必要的服务用房外，应进行架空设计（低层、多层商品住宅除外），其层高不应低于3.6米。

4、核心区内新建商品住宅建筑的层高不应低于3.15米，其他区域不应低于3米。

5、商品住宅单元首层入户大堂层高不应小于3.6米。

本补充意见发布前已签订正式土地出让合同的项目，可不执行本补充意见，但需在2023年6月30日前领取建设工程规划许可证，否则应按本补充意见执行。

审查补充意见如下：

第一条【制定目的】为进一步提升江北新区商品住宅品质，优化房地产市场开发环境，提高商品住宅产品的体验感和群众获得感，促进江北新区新主城高质量、高标准建设，结合江北新区实际，制定本补充意见。

第二条【部门职责】江北新区各相关职能部门应聚焦重点领域、关键环节，充分发挥“双区叠加”优势，按照本补充意见完善商品住宅类项目的图审、验收和日常监管等相关工作，全面提高城市建设精细化管理水平。

第三条【总体要求】江北新区范围内的商品住宅建筑应对建筑平面布局、建筑形体、立面效果、色彩管控、天际线等方面进行重点设计，长江大桥至长江五桥的滨江沿线、七里河沿线、城南河沿线以及其他重要视线走廊沿线，应塑造丰富的城市界面和具有滨江特色的城市风貌。

第四条 【平面布局】当建筑之间形成对角布局（建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的间距应同时满足以下规定：

（一）商品住宅建筑为被遮挡建筑时，水平距离不小于3米（计算基准面为阳台飘窗等构筑物）。

（二）满足错角布置间距要求的同时需进行日照分析，日照计算需满足南京市现行规范要求。

（三）遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距（米）应符合附件1要求。

第五条【竖向设计】场地整体标高应高于相邻规划道路中心线标高0.6米-1.0米之间，同时应处理好与周边道路、相邻地块的竖向关系，营造良好的沿街步行空间感受。因地块条件有限制的，以审定的设计方案为准。

第六条 【立面设计】立面设计应满足以下要求：

（一）商品住宅建筑的色彩应遵守《江北新区中心区色彩专题规划》，采用温馨、舒适、有归属感的色彩景观氛围，根据片区特色，合理选用多样化的建筑立面色彩。

（二）核心区（具体范围详见附件2）内的商品住宅建筑立面应以铝板、石材等高品质材料为主，核心区外的商品住宅建筑立面不得采用真石漆、质感涂料等外墙外保温薄抹灰系统；局部凹槽、设备平台、立面构件、装饰线条等因施工困难部位除外。

（三）当商品住宅层数不大于18层时，不得采用外廊内天井户型。当商品住宅层数大于18层需设置外廊时，应选用玻璃栏板优化北立面效果。

（四）立面上露明的雨水管、冷媒管等设备管道应设置在立面的阴角，在保证安全的前提下，燃气管应隐蔽设计，以与建筑立面效果统一。

第七条【架空层设计】鼓励商品住宅底层设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层。架空层应只作为公共开敞空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用：

（一）核心区内的商品住宅单体底层除设置物业用房、养老用房、单元门厅等必要的服务用房外，应进行架空设计（低层、多层商品住宅除外），其层高不应低于3.6米。

（二）商品住宅建筑的底层架空部分及其分摊的面积均不计入地块容积率。

第八条【建筑层高】核心区内新建商品住宅建筑的层高不应低于3.15米，其他区域不应低于3米。若因地块条件对层高要求有限制的，经论证后以审定的设计方案为准。

第九条【单元首层入户大堂】商品住宅单元首层入户大堂应满足以下要求：

（一）层高不应小于3.6米。

（二）面积：多层不应小于8平方米、中高层（18层及以下）不应小于12平方米、高层（18层以上）不应小于20平方米，大堂面积不包括电梯厅面积。

（三）穿越单元首层入户大堂的管线，应采用隐蔽设计，避免管线外露。

第十条【空调设置】核心区内商品住宅应采用集中式空调，不得采用分体式空调，鼓励新区其他区域采用集中式空调。采用集中式空调的，应统一预留设备平台，其水平投影面积应为3-5平方米。设备平台应与商品住宅立面进行整体设计。为方便设备安装和检修，设备平台可设置与室内空间联通的检修门。

第十一条 【复式户型设计】商品住宅标准层可设置复式挑空户型，但应满足以下要求：

（一）套内建筑面积应大于150平方米，挑空区域的面积不大于套内建筑面积的20%。

（二）挑空区域位于门厅、餐厅或起居室范围，且层高不超过7.2米。

（三）挑空区域至少有一个长边与上层的公共空间（连廊或起居厅等）连通。

（四）挑空区域无其他结构构件。

第十二条 【阳台设计】阳台设计应兼顾实用与适配的原则，当满足以下条件时，阳台面积可按其水平投影面积的1/2计入建筑面积（容积率）：

（一）阳台结构底板投影面积之和不应大于该户套内建筑面积的20%。

（二）阳台最大进深不大于2.4米，且不压占室内空间，阳台进深与相邻功能空间进深的比例不得超过3:4。

第十三条 【飘窗设计】鼓励商品住宅飘窗设计与商品住宅立面设计统一，保持公建化外立面整齐美观，报审图件中应该提供大样详图。

第十四条【风雨连廊设计】鼓励在商品住宅场地内设置有盖走廊，为小区提供公共开放空间。当其支撑结构外围宽度不大于3米，且两侧均不封闭时可不计入容积率和建筑密度。

第十五条 【配电房设计】配电房（含开闭所）建筑面积不计入容积率，并应满足以下设计要求：

（一）应与商业、物管用房、消控室等配套设施统筹布局、集中设置。

（二）确需独立设置的，其室外环境景观应与建筑统一设计，做好隐蔽处理。

（三）注重公建化效果，结合女儿墙设计避免坡屋面外露。外立面颜色、材质应与小区主体建筑协调统一。

第十六条【执行时间】本补充意见自发布之日起执行。本补充意见发布前已签订正式土地出让合同的项目，可不执行本补充意见，但需在2023年6月30日前领取建设工程规划许可证，否则应按本补充意见执行。

第十七条 本补充意见由江北新区管委会负责解释。

附件：1.遮挡建筑与被遮挡商品住宅建筑的最小间距要求及附图

2.本补充意见所指核心区范围图

附件1

遮挡建筑与被遮挡商品住宅建筑的最小间距要求及附图

附件2

本补充意见所指核心区范围图

本补充意见中核心区的范围指浦东路-横江大道-定向河路-沿山大道-七里桥北路-江北大道-浦口大道-浦滨路-江新大道-浦乌北路-虎桥路-横江大道-长江合围区域。

解读：

关于《南京江北新区商品住宅类项目设计方案审查补充意见》的政策解读

1.《补充意见》实施的意义

《补充意见》正式施行后，将通过规划管理手段，对建设项目的城市界面，空间形态等进行整体把控，可以很大程度的优化城市景观，提高建筑质量，提升住宅产品的体验感和群众获得感。

《补充意见》施行后，在加强住宅品质管控的同时释放政策红利，新区商品住宅品质将得到提升，房地产市场开发环境将得到优化，企业参与江北新区开发建设的积极性将得到进一步提升。

2.《补充意见》的实施时间及范围

《补充意见》自发布之日起执行。《补充意见》发布前已签订正式土地出让合同的项目，可不执行本补充意见，但需在2023年6月30日前领取建设工程规划许可证，否则应按《补充意见》执行。

《补充意见》对江北新区范围内的商品住宅建筑提出管控要求。

3.《补充意见》的“改革方式及事项清单：

《补充意见》共16条，从总体要求、平面布局、竖向设计、立面要求、住宅单体和配套设施等6个方面提出12条具体措施，具体内容如下：

1.关于总体要求

《补充意见》明确新区范围内的住宅建筑应对建筑平面布局、建筑形体、立面效果、色彩管控、天际线等方面进行重点设计，长江大桥至长江五桥的滨江沿线、七里河沿线、城南河沿线以及其他重要视线走廊沿线，应塑造丰富的城市界面和具有滨江特色的城市风貌。《补充意见》同时要求新区各相关职能部门应加强住宅建设的全过程管理，全面提高城市精细化建设管理水平。

2.关于平面布局

《补充意见》结合项目审批实际，对于用地较为紧张的建筑物错角布置释放了弹性管理要求，使建筑朝向能够顺应城市肌理关系，保障整体城市风貌。

3.关于竖向设计

新区沿滨江地区为长江漫滩地质，为满足地块排水、管线敷设、区域内土方平衡等要求，《补充意见》明确建筑室外地面标高应高于相邻规划道路中心线标高，高差控制在0.6米-1.0米之间。同时要求处理好与周边道路的关系，利用景观设计化解高差，避免出现挡土墙。

4.关于建筑外立面

在色彩管控方面，《补充意见》明确新区住宅建筑的色彩应遵守《江北新区中心区色彩专题规划》，采用温馨，舒适，安全，有归属感的色彩景观氛围，根据片区特色，合理选用多样化的建筑立面色彩。在立面用材方面，《补充意见》明确核心区内的住宅建筑立面以铝板、石材等高品质材料为主，核心区外的住宅建筑立面不得采用真石漆、质感涂料外墙外保温薄抹灰系统，以进一步提升立面用材要求。在立面细节方面，《补充意见》明确18层及以下住宅不得采用外廊内天井户型。立面上露明的雨水管、冷媒管、燃气管等设备管道应隐蔽设计，以优化立面效果。

5.关于住宅单体设计

一是架空层设计。居住小区的架空层可提高小区内部景观的共享开放性、增加居民公共活动空间，新区试行两年内取得了良好的效果。《补充意见》明确新区核心区范围内的住宅单体底层均应进行架空设计（低层、多层住宅除外），其层高不应低于3.6米。住宅建筑的底层架空部分及其分摊的面积均不计入地块容积率。二是建筑层高要求。为提高建筑舒适性，《补充意见》明确核心区内新建住宅建筑的层高不应低于3.15米，其余范围不应低于3米，若因地块条件对层高要求有限制的，经论证后以审定的设计方案为准。三是入户大堂设计。《补充意见》强化了入户大堂设计，明确层高不应小于3.6米，规定了入户大堂面积的下限，同时要求穿越入户大堂的管线，应采用隐蔽设计，避免管线外露。四是空调设置。《补充意见》明确核心区内住宅应采用集中式空调，不得采用分体式空调，鼓励新区其余范围采用集中式空调。采用集中式空调的，应统一预留设备平台，设备平台面积放宽到4平方米。五是复式户型设计。《补充意见》放宽了复式挑空户型设计，允许在标准层设置挑空空间，以适应户型多样化的市场需求。六是阳台设计。《补充意见》放宽了阳台设计管控要求，以适应高端大户型的市场需求。将阳台最大进深放宽到2.4米，与相邻功能空间进深的比例放宽到3:4。

6.关于配套设施

《补充意见》鼓励在住宅场地内设置有盖走廊，为小区提供公共开放空间。为降低居住区邻避设施影响，鼓励将住宅区配电房设置于地下。