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天天观察:倒在黎明前,炒房客接连暴雷

2023-03-12 09:32:32 来源:深蓝财经

来源:樱桃大房子

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(相关资料图)

眼看着楼市有点希望了,眼看着有些人就撑不住了。

最近,投资客爆仓案例,有点多。

最大的瓜是福建某鼎鼎有名的炒房团大佬,他现在是官司缠身,有多条被强制执行记录,据说他被强制执行的标的已经有900万了。

不过这个数据应该不怎么准确,他们炒房团的风格是零首付炒老破大,这种房子虽然零首付,但牛市涨得慢,熊市卖不动,很容易倒亏,最起码亏了不少月供。

企查查上面公示的消息,他被强制执行的标的,案由一部分是金融借款合同纠纷,另一部分是民间借贷纠纷,其实就是还不上钱导致的房子被强制拍卖。

除此之外,深圳也被爆出高杠杆炒房客暴雷。

深圳这位高杠杆炒房客比较勇,评估价1346万的房子,他1750万买到手,三成首付本来要付500多万,但他300多万就搞定了。

房子被拍卖的也有点勇,1750万成交的房,被法院以1077万起拍,好在结果还不错,拍出了1600多万,仅仅损失了一百多万而已。

就连被称为“炒房第一人”也自爆亏了1500万。据他自己说,23年他还会继续亏1500万,而且由于血槽被击穿,还要被迫削价8折卖房。

再往前数,这种案例就更多了,比如蟹姐姐、深房理、魏某萍炒房团……

房价降了一年多,真是形势大好啊,连这种顶级炒房客都扛不住了。

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不过可能有些人不能理解,投资客特别是这种炒房团大佬,手里有钱有房,怎么就暴雷还不起房贷了,随便卖一套,钱不就有了?

话在理,但你不知道他们的大胆,给他们带来的麻烦及压力。

首先就是月供压力。

之前我小号“樱桃私房话”就发文说过我身边朋友的月供情况,一个朋友月供40多万,另一个朋友月供20多万,而且由于房价降了,他们的负债率普遍大涨。

月供20-40万已经很疯狂了,但跟上文提到的炒房大佬比起来,可能就是小巫见大巫。

上文提到的福建暴雷大佬,网上披露了他前几年梭哈的情况。

据网上披露的数据,14-18年间,他一共买了近100套房,房子的总值近2个亿,算下来,每月月供小一百万,每年月供要上千万。

最近这几年虽没有数据,但类似这种炒房客,都是人心不足蛇吞象的行事作风,不会停下来买房的。

而且据说他们每年还有什么2N4N6N的梭哈目标,就是买的越多越光荣,达不到目标反而丢人,所以他手里的真实房源情况,肯定是吓死人。

不过这种神炒房逻辑也真是壮烈,不暴雷倒显得有些不正常了。

再就是是债务压力。

这些炒房大佬买房,信念感很强,普通人也理解不了,他们信奉大水漫灌,背着高杠杆,才算安全上岸。

什么意思呢?就是能杠杆,绝不拿一分钱,而且以贷养贷,用贷来的钱还贷。

举个很简单的例子,首付100多万的房子,通过垫资公司全款拿下房子,然后jyd高评高贷从银行拿到更多贷款,从而达到降低首付的目的。

当然,银行不是他们唯一的路子,jyd、xfd严查之后,他们也会通过小额贷公司借款及民间借贷的方式扩大资本。

上文的福建大佬,就有多起民间借贷纠纷。

中国裁决文书网上的信息,福建大佬民间借贷借的钱,100万以下的按12%收利息,100万以上的按13.1%收利息。

相当于借款300万,其中100万一年要付12万利息,另外200万要付26万的利息,一年下来共38万的利息要付。

长周期的房贷,5%左右的利率,已经算多了,借12-13%的资金,房价不涨,利息就能拖死人。

高杠杆、疯狂加仓,普通人肯定是不敢干的,炒房客敢于刀尖舔血,主要还是赌房地产行情的预期,赌较短时间内一个地方的楼市会大涨。

赌徒就是赌徒。

房价涨,确实是分分钟就能抹平高杠杆的利息,但市场不是个人意志决定的,市场敏感度不高的炒房,嗝了很正常。

投资客可能还有自己的主业,炒房客主要靠炒房来挣钱,拆东墙补西墙,根本没什么现金流,没有钱填坑,就只能摆烂。

这里也给大家提个醒,一套房子在手,怎么也得准备4-5年的现金流。

房子买到手,限售期2-3年,限售期结束,楼市可能又进入下行周期,市场起来又需要大概2年时间,这样算下来,现金流怎么也要扛过4-5年。

抗不过的,就只能倒在黎明前。

然后就是卖房压力。

这两年,市场上确实很多因为急用钱而甩卖房子的,这其中确实有一部分来自资金链紧张的炒房客。

资金链紧张,卖一套房就能回笼资金,还还其他房子的月供,填补一下亏空。

但这种操作,只适用于房子不多的人,像福建大佬这种手上有百八十套房的,就算是割肉,也难填满窟窿。

一是欠的债太多,赔钱卖房根本无济于事;二是房子并不好卖,大佬重仓的一些城市房价一直在跌,挂出去也无人问津。

比如福建大佬所重仓的福州,房价五年没涨,还一直在跌,成交量更是每月2000多套。

而且福建大佬重仓的都是市区老破大、郊区大户型,单价通常比片区的均价低,但这类房子特别难卖,现在这个行情,想卖出去更是比登天还难。

再比如过去被炒房客洗过的深圳、杭州以及环京楼市,这几年下跌都比较猛,各城市的大多数板块,房价已经回调到两年前的水平,新二手房都很难卖出。

所以即使大佬们想割肉,也没法割,用尽杠杆,没人陪着玩的时候,就是自己把自己玩死。

之前也看到一些社交平台的网友发帖说要免费送房产,先到先得,自己还贷款。

没办法,房子虽然拱手让人,但没有逾期记录,保住了良好的个人征信记录,留得青山在,日后还有柴烧。

那些房没了,还欠一屁股债,上了征信黑名单的就惨了,两手空空啥也落不下。

因高杠杆暴富,也因高杠杆爆仓,终究只是一场梦啊……

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