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6折仍难卖!深圳楼市,一个强烈信号 全球热推荐

2023-03-30 08:33:42 来源:财经白话

作者:子非鱼


(资料图)

01 | 6折人才房,还是难卖

这两天,2023年深圳市第一批市场价6折的人才房选房工作正在进行,共推出11个人才房项目,共8510套房源。目前,位于南山的深铁熙府、安居同乐馨苑和位于宝安沙井的华发新城华苑公布了选房结果。

从深圳市住建局公布的数据来看:

第一,安居同乐馨苑项目199套可售人才房全部告罄,值得注意的是,超过六成有机会选房的人放弃了选房。

第二,深铁熙府2房共1065套房源,从3月23-26日共有2726户家庭参选,已选定747套房源,还剩271套房源,4天的去化率超过7成,选房率为32.74%,也即放弃选房的比例接近7成。三房共有708户家庭参选,已选定155套房源,4天的去化率为15.27%,选房率为21.89%深铁熙府目前的总体去化率约42.5%。

第三,新城华苑2房共1968套房源,截至3月26日共有1650户家庭参选,选定668套,两天的去化率为33.9%,选房率为40.48%;3房共744套房源,从3月25-26日共有1102户家庭参选,选定334套,两天的去化率为44.9%,选房率为30.31%。新城华苑目前的总体去化率约39.4%。

整体来看,深圳的人才房卖得仍不够理想,弃选率还是太高,去化率还是太低。

这和去年年末深圳推出的6个六折人才房共计4422套房源去化率不足5成的结果相比,并没有好到哪儿去。

当然,这还只是第一梯队选房的结果,在今年2月下旬深圳为了提高深圳人才房的去化率,放松了人才房申购条件,增加了第二梯队。

第二队列申购人若以家庭为单位,仅需本人拥有深圳户籍,且在深缴纳社保累计三年以上。共同申购人不受户籍限制,申购人配偶只需正常缴纳深圳社保即可;单身申购人应年满30周岁。

但要等第二梯队选完,第二梯队才能补上。

从目前的弃选率来看,即便后续第二梯队补上去选房,结果可能也还是好不到哪儿去。

02 | 为何难卖

作为中国最具竞争力的深圳,为何人才房还是难卖,还是6折。

因素有很多:

第一,门槛还是太高。

即便是申购门槛有所调整,但只安放在第二梯队,率先选房的还是第一梯队。第一梯队的门槛非常高,不但要求主选人是全日制本科学历、深圳户籍,还要求全家都得是户籍人口。

符合第一梯队的人数还是非常少。

深圳尽管有1768.16万人(深圳统计局披露的2021年年末数据),但本科学历人口只有258万人。

258万本科以上学历人口,叠加户籍要求,既拥有本科以上学历又是户籍的人口,至少得打个6折,也才154万人。

而且,还有3个而且:

而且,第一梯队要求全家都得是户籍。

而且,还有一条硬标准,有房的不能买,这又得过滤掉一批人。真正有实力的高端人才,早就买了商品房,只剩下实力不上不下的人。

所以,真正符合标准的有效需求,其实很少,大概在100万左右。这有效需求中,又有多少人买得起人才房?

而且,部分人才在老家买过房,有房贷记录。如果在深圳选人才房,贷款得50%起步,这就让很多人望而却步,买不起。

要知道,尽管人才房打六折,但对于很多人来说,依旧高不可攀。以已经公布选房结果的深铁熙府来说,单价仍高达5.9万元。

5.9万元,在南山这样的黄金地段,对于有钱人来说相当有吸引力,但对于符合条件的人才来说,能具备这种实力的又有多少?

以上还只是因素之一,最核心的影响因素,还是即将要说到的第二点。

第二,10年的变数太大。

买人才房,得锁定十年,十年内这房子的完全产权还不是你的,这期间,你这套房子不能买卖,不能抵押,不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制(离婚后共同申请人该时间限制),并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖。

最关键的是,还占据了你的房票。这期间,如果你想购买商品房,没门路。也就是说,十年期间,你无法购买其他商品房。

这就让很多人不得不掂量一下。

人才房在户型设计和公摊面积上存在短板,很多人购买人才房只想过渡一下,等以后有钱了买商品房。但有了这个10年限制,很多人就不得不深思熟虑一下。

更为关键的是,在房地产进入黑铁时代的今天,深圳的商品房价格在2021年已经见顶开始调整,直至如今。目前深圳折扣新房仍是主流。

十年的锁定时间对于购房者来说存在很大不确定性。现在市场形势已经和过去几年不同,购房者普遍对未来的市场不太乐观。或许在购房者看来,未来人才房的价格可能会下跌。

换句话说,深圳人才房难卖的结果,释放了一个强烈信号:很大程度上反映了深圳人才对深圳房价继续上涨的不看好。

试想一下,如果大家都觉得未来房价还会大涨一波,现在有6折的人才房可以入市,哪怕十年锁定,十年后也能狠狠赚一笔,哪会有如今难卖的局面。

03 | 优化门槛才是当务之急

本号认为,作为人才房,既然是为了满足人才的合理居住需求,就应该继续优化限制条件,才能提升人才房的去化率。

第一,如果只是为了防止投机分子炒作,可以继续延长锁定时间,比如锁定20年乃至30年,但价格折扣力度继续加大,比如只要市场价的4折、3折。

如此,既可以降低人才的购买门槛,同时也能杜绝投机分子的炒作。投机分子追求的是短期、高效。

没有一个投机分子愿意花上二三十年的时间去押注一件事情,因为时间越长变数越大。

第二,在现有政策不变的情况下,最先应该优化的是“认房又认贷”。

认贷是全国范围内,也即你在老家贷款买房了,即便深圳没有房子,买房也只是限购按首套,限贷则按二套来对待。

这一限制让很多人头疼。本科户籍学历人才,应该有相当一批在老家买了房,他们在深圳买人才房,首付得50%起步。

如此人才房的上车门槛就拔高了不少。

认房又认贷,是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房,但伤害了很多真正的刚需。

其实压制炒房有很多办法,对于一线城市过于严格的认房又认贷规定,本号觉得可以有针对性地放松放松。

比如认贷的范围缩小,不在全国内认贷,而只在城市内部认贷即可。也即,只要你在深圳没有贷款购房记录,就可以按照首套贷款来执行。

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