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“带押过户”成效如何?

2023-07-09 13:33:28 来源:证券时报

“带押过户”的出现,给传统的二手房交易带来新模式,多地也在加速推进。公开信息显示,自5月底深圳首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款成功发放以来,截至2023年6月30日,深圳办理的二手房“带押过户”已突破520单。不过,购房者还是希望相关机构能加大推广力度。


【资料图】

购房者:希望加大推广力度

什么是“带押过户”?其实,“带押过户”通常是指“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。

据深圳市不动产登记中心相关负责人介绍,《民法典》施行以来,深圳深入开展二手房“带押过户”工作,先后制定发布《关于抵押权登记和不动产转移登记等登记事项的补充规范(试行)》《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》《不动产“带押过户”登记申办指引》等政策文件,明确3种“带押过户”服务模式、申请主体、申请材料、申请流程、办理期限等相关事项。

比如抵押权变更登记,以“增加登记类型但不增加申请材料”为原则,当事人无需另行提交其他材料,只需由抵押权人在申请表上勾选“不动产抵押”“组合登记”项目,表示知悉并接受变动即可。抵押人变更发生后,在转移登记完成的瞬间时点上抵押权变更登记也即完成。深圳市不动产登记中心及时总结二手房“带押过户”的三种典型登记模式,即抵押权变更模式、顺位抵押权“三合一登记”模式和“双预告登记”模式,实现运行高效。

有房产中介经理告诉记者,如果卖家的贷款未还清且手中无足够流动资金立刻偿付贷款,过去一般有两种处理方式:由中介方提供担保,以买家首付款解除卖方质押,再进行过户流程,双方需签订担保合同,中介方面收取一定的手续费。而另一种方式则是卖家向金融机构寻求“过桥资金”,借贷偿还贷款后再卖房交易。记者发现,目前市面上的担保机构联合中介人士可以为这样的服务牵线,利率一般为日息万分之八左右,也变相加重了二手房交易成本。

那么,二手房“带押过户”到底能省下多少费用?以深圳首单跨行“带押过户”为例,为当事人节约“过桥贷”、担保费等中间成本约17万元。

记者以购房者的身份走访,多位房产中介经理和银行个贷经理都表示,从目前情况来看,如果着急交易过户,还是走原来的赎楼方式过户比较快捷。有购房者表示,希望相关实施细则能进一步细化和简化,加大“带押过户”的推广力度。

上半年深圳二手房成交均价同比下跌7%

“带押过户”的出现,加上房贷利率调整以及二手房参考价调整等,都给深圳二手房市场带来“利好”。不过,今年上半年深圳二手房市场依然低位运行。

根据深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,上半年深圳二手房市场呈现“先扬后抑”走势,同比交易量涨了七成。二手房买卖合同共计录得20852套,环比2022年下半年增长率为42.2%,同比2022年上半年增长率为71.0%。尽管同比有所上升,但2022年是近6年来深圳楼市“最差成绩”的年头。乐有家研究中心的数据显示,上半年深圳二手房平均成交周期长达168天。

深圳市房地产中介协会的数据显示,上半年深圳楼市区域分化明显。如龙岗等传统置业集中区域成交占比大幅回落,而南山等“豪宅”市场成交占比出现明显回升。

房价方面,乐有家研究中心最新公布的数据显示,2023年上半年深圳二手房成交均价在每平方米6.5万元左右,同比下跌7%,与2021年上半年相比跌幅达到16%。历经两年多的调整,深圳房价的水分已经被挤压出不少,业主的报价也更加理性。

此外,乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看,2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰,接近五成,而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。

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