文|恒心
来源|博望财经
【资料图】
近日，贝壳交出了一份看似“稳健”却暗藏隐忧的成绩单。
全年净收入946亿元，同比微增1.2%，但净利润29.91亿元，同比骤降26.7%。
更值得警惕的是，第四季度单季净利润仅8200万元，同比暴跌85.6%。
这份财报背后，是中国房地产中介巨头在行业深度调整期的艰难转身——传统支柱业务持续失血，新兴业务虽快速增长但盈利质量堪忧，大规模人员优化与高管薪酬争议并存，一场从“交易平台”向“居住服务生态”的转型正面临严峻考验。
01
利润滑坡与核心业务失速：传统引擎熄火，增长质量堪忧
表面上看，贝壳2025年营收保持了正增长，但这1.2%的增幅背后，是两大传统核心业务的全面萎缩。
据财报显示，存量房业务净收入250亿元，同比下降11.3%；新房业务净收入306亿元，同比下降9.1%。这两大曾经的支柱业务，在2025年同时失速。
更令人担忧的是业务结构的“劣化”。
虽然家装家居业务收入154亿元（同比增长4.4%）和房屋租赁服务收入219亿元（同比暴增52.8%）成为亮点，但这两项业务的毛利率远低于传统房产交易。家装业务毛利率31.4%，租赁业务毛利率仅8.6%，而存量房业务毛利率为39.3%，新房业务为25%。
高毛利业务萎缩、低毛利业务扩张的直接结果，是贝壳整体毛利率从2024年的24.6%下滑至2025年的21.4%。这种“以量补价”的增长模式，实质上是以牺牲盈利能力为代价。
贝壳在财报中将第四季度收入“失速”归因于新房及存量房交易服务净收入的高基数影响。然而，更深层的原因在于房地产市场结构性变化。
2025年全国70个大中城市二手房价格同比下跌6.1%，新房价格同比下跌3%，房价下行导致交易总额萎缩。贝壳全年总交易额(GTV)3.18万亿元，同比下降5%，其中新房GTV下降8.2%。尽管贝壳表现优于行业整体水平（全国商品住宅成交金额同比下降13%），但这更多是市场份额的维持而非市场的真正回暖。
佣金率的下行压力同样不容忽视。
存量房佣金率从2024年的2.51%微降至2025年的2.49%，在市场竞争加剧和政策规范的双重挤压下，中介机构的定价权正在削弱。住建部2023年《关于规范房地产经纪服务的意见》明确要求佣金费率上限（二手房≤2.5%），多地政策进一步规范佣金结构，贝壳为维持市场份额不得不在部分区域让利。
02
人员优化与成本收缩：15827人的裁员与效率焦虑
2025年，贝壳进行了一场悄无声息却规模浩大的人员优化。
截至2025年末，贝壳雇员总数119,245人，较2024年底的135,072人净减少15,827人，降幅达12%。其中经纪人及支持人员从106,541人减少至95,918人，净减10,623人。
这场裁员潮背后，是贝壳面对业绩压力时的效率焦虑。
人员优化的财务影响直接体现在成本端。
2025年，贝壳内部佣金及薪酬营业成本为177亿元，较2024年的189亿元减少6.6%。外部分佣成本为209亿元，较2024年的228亿元减少8.3%。销售和市场费用同比减少5.8%，一般及行政费用大幅下降9.9%。这些成本收缩措施，在一定程度上缓解了利润下滑的压力，但也暴露出贝壳增长动能的不足。
然而，与大规模基层优化形成鲜明对比的，是高管的“天价薪酬”争议。
2024年，董事长彭永东年度薪酬高达4亿元，联合创始人单一刚年薪也达到3亿元。而据《深圳商报》报道，同期贝壳旗下经纪人年均收入仅6.8万元，月均不到6000元。这种悬殊的分配差距，引发了公众对“中介行业财富分配公平性”的广泛质疑。
耐人寻味的是，在2025年年报披露前夕，彭永东与单一刚共同捐赠1000万股A类普通股（价值约4亿元人民币），用于设立“健康家贝守护金”。这已是彭永东一年内的第二次巨额捐赠，此前他在2025年4月已捐赠900万股。
尽管贝壳解释高管薪酬主要源于股权激励，但连续两年在财报季前夕的捐赠举动，难免被外界解读为对“天价年薪”争议的公关应对。
03
转型阵痛与未来隐忧：新业务能否撑起第二增长曲线？
贝壳将未来押注在“一体三翼”战略上，其中“三翼”（家装家居、房屋租赁、贝好家）被寄予厚望。
2025年，非房产交易业务收入占比升至历史新高，看似转型初见成效。但细究之下，新业务的发展仍面临多重挑战。
家装家居业务虽收入增长至154亿元，但4.4%的增速远不及前几年的高速扩张。更重要的是，该业务仍处于“规模化扩张”向“精细化运营”过渡阶段，经营层面亏损虽收窄但未完全消除。家装行业高度分散、标准化难度大，贝壳能否在激烈竞争中建立可持续的盈利模式，仍需时间验证。
房屋租赁服务是2025年最大的亮点，收入219亿元同比大增52.8%，首次实现全年盈利。但租赁业务的轻资产模式（“省心租”）毛利率较低，盈利基础薄弱。随着更多玩家进入长租公寓赛道，价格竞争可能加剧，租赁业务的盈利可持续性存疑。
最令人担忧的是贝好家业务，这个被寄予厚望的“第三翼”，目前仍处于投入期且面临亏损扩大风险。
AI技术被贝壳视为提升效率的关键。2025年研发费用逆势增长13%至26亿元，“来客”AI助手覆盖41.4万经纪人。但技术投入的回报周期较长，短期内难以抵消传统业务下滑的影响。
04
结论：穿越周期的能力尚未被证明
贝壳2025年财报揭示了一个残酷的现实：在房地产行业深度调整期，即便是龙头企业也难以独善其身。
贝壳试图通过发展家装、租赁等新业务来“烫平周期”，但新业务的低毛利率特性正在拉低整体盈利水平。大规模的成本收缩和人员优化，虽然短期内改善了现金流，并支撑了大额股东回报，但这更像是一种财务技巧而非经营能力的根本提升。
真正的考验在于，当房地产交易市场持续低迷时，贝壳能否真正建立起不依赖周期波动的商业模式。目前来看，家装业务增速放缓、租赁业务盈利基础薄弱、贝好家业务面临减值，所谓的“第二增长曲线”尚未展现出足够强劲的拉动能力。
这份成绩单提醒投资者：贝壳的转型之路远未走完，阵痛期可能比预期更长。
在房地产行业从“开发时代”向“服务时代”过渡的关键节点，贝壳需要证明的不仅是营收结构的多元化，更是盈利质量的可持续性。否则，所谓的“居住服务生态”可能只是一个美好的愿景，而非现实的护城河。
至于贝壳未来将走向何处，博望财经将持续关注。
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